ملكية الشقق والتعويض عن التأخير في البحرين: تحليل حكم تحكيمي

فحصت الهيئة عقدي البيع الابتدائي وعقود التنازل والفسخ اللاحقة، وخلصت إلى أن المحتكم ضده الأول والشركة تعاقدا معًا باعتبارهما الطرف الأول، ولم يكن دوره مقتصرًا على تمثيل الشركة. وقد دعمت طريقة ورود اسمه في المستندات هذه النتيجة.

واستندت الهيئة أيضًا إلى حكم نهائي سابق رفض الدفع ذاته المتعلق بالصفة الشخصية في نزاع مرتبط بشرط التحكيم نفسه. ويبين التحليل الأصلي أن الهيئة اعتدت بحجية الأمر المقضي في تلك المسألة.

بحسب التحليل الأصلي، وجدت الهيئة أن الإجراءات اللازمة لقيد طلبات الحقوق العينية العقارية قد استوفيت؛ إذ قُدمت صور رسمية من لائحة الدعوى إلى جهاز التسجيل، وقُيدت وأُشر عليها بالطلبات.

وكان الجهاز قد أُعلن وقدم دفاعه الموضوعي دون الاعتراض على اختصامه. كما راعت الهيئة الإجراءات السابقة المرتبطة بالنزاع وتمسك المحتكم ضدهم أنفسهم بشرط التحكيم أمام القضاء بشأن تسجيل الشقق. وعلى هذه الوقائع رفضت الدفع بعدم الاختصاص. وهذه نتيجة تخص إجراءات القضية، وليست قاعدة عامة تجيز التحكيم في كل نزاع متعلق بالتسجيل العقاري.

يسجل التحليل الأصلي استناد الهيئة إلى المادتين (287) و(289) من القانون المدني بشأن حوالة الحق. وخلصت إلى أن التنازل عن الشقتين قد فُسخ لاحقًا بسبب عدم استكمال نقل الملكية والتسليم، فعاد إلى المحتكم حقه التعاقدي في المطالبة بالتسجيل.

وعزز إقرار الشركة وتدخل المشترية هذا الاستنتاج. ويميز التحليل بين عودة الحق التعاقدي وبين استكمال التسجيل الرسمي، الذي ظل محل الطلبات المعروضة على الهيئة.

دعمت الخبرة ثبوت سداد كامل ثمن الشقتين، وسداد الغير رسوم تسجيل إحداهما نيابة عن المحتكم. ولذلك أقرت الهيئة الالتزام بنقل الملكية وتسليم المفاتيح.

وفي احتساب الغرامة المتفق عليها، البالغة 250 دينارًا شهريًا عن كل شقة، فرقت الهيئة بين تاريخي بدء الاستحقاق؛ فاحتسبتها للشقة الأولى من تاريخ جاهزية المبنى للتسليم، وللثانية من تاريخ سداد كامل ثمنها. وخالفت رأي الخبير بشأن تاريخ الشقة الأولى، وأجرت تقديرها المستقل للأدلة.

وبلغ إجمالي الغرامة المحتسبة 25,750 دينارًا، خُصم منه 4,900 دينار تمثل رسوم تنازل سابقة موثقة في سجلات الشركة، ليصبح صافي المبلغ المحكوم به 20,850 دينارًا.

كان المحتكم قد أحال حقوقه في الشقق الخمس الأخرى قبل رفع الدعوى. واعتبرت الهيئة أن حقوق التعويض عن تأخر تسليمها انتقلت مع التنازلات إلى الملاك الجدد، فلم تعد للمحتكم صفة في المطالبة بمبلغ 40,000 دينار عنها.

طالب المحتكم بمبلغ 10,000 دينار، بواقع 5,000 دينار عن كل تنازل فُسخ. ورغم ورود هذه المبالغ في اتفاقي الفسخ، لم تجد الهيئة دليلًا على أنه سددها فعليًا للمشترية، فرفضت المطالبة لعدم ثبوت الإنفاق المدعى به.

اعتبرت الهيئة العلاقة تجارية لأنها نشأت عن التخارج من شراكة تجارية. ويسجل التحليل الأصلي استنادها إلى المادة (81) من قانون التجارة بشأن فوائد التأخير في الديون التجارية، وتقديرها الفائدة السنوية بنسبة 5% بدلًا من النسبة المطلوبة البالغة 12%.

وترد نسبة 5% هنا بوصفها نتيجة هذه القضية، ولا تعني أنها نسبة موحدة تسري على كل نزاع عقاري أو تحكيمي.